Ж.Золжаргал: Xэмжээ, xугацаа, үнээ сайн тооцож байж гэрээгээ xийx xэрэгтэй
Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцооны үр өгөөжийн талаар эдийн засагч Ж.Дэлгэрсайхантай ярилцлаа.
Сүүлийн үед орон нутгийн иргэдэд 3 хувийн хүүтэй зээл олгож байгаа нь нэлээд анхаарал татаж байна. Эрэлт хэрэгцээ ч их байгаа нь харагдлаа. Зээлийн хүүг хоёр дахин бууруулж буй энэ бодлогыг та эдийн засагч хүний хувьд хэрхэн харж байна вэ?
Ипотекийн зээл бол залуу гэр бүл, амьдралын чанараа сайжруулах гэж байгаа гэр бүлд нэмэр болохуйц, чухал хөтөлбөр. Ийм зээлийн хөтөлбөр олон орон болгонд бий. Ипотекийн зээлийн тогтолцоо Монголд 2013 онд гарч бий болж байсныг бодвол өнөөдөр арай өөрчлөгдөж, хөнгөлөлттэй санхүүжилтийн хөтөлбөр болж хувираад байна. Энэ ч үүднээс ипотекийн зээл тодорхой хэмжээний хүүний татаастай явдаг. Цаашид бид зээлийн бодлогын хүүг зах зээлийн зарчмаар нь явуулах чиглэлд бодлогын хүүг анхаарах ёстой. Манай улсад ипотекийн зээлийн хүү харьцангуй боломжийн түвшинд явж ирсэн. АНУ-тай ойролцоо түвшинд байна шүү дээ.Монгол улс нийслэл хотынхоо төвлөрлийг сааруулахын тулд цогц ажил хийж байна. Энэ агуулгаар нь харвал зээлийн хүүг 3 хувь дээр барьж буйг бүрэн үгүйсгэж болохгүй. Хамгийн гол нь, Засгийн газар хүмүүсийг орон сууцтай байх боломжийг бүрдүүлэхээс гадна, орон нутагт цалин орлоготой ажиллаж амьдрах орчин нөхцлийг ч бий болгоход анхаарах ёстой. Амьдралын ялгаатай байдлыг арилгахыг зорих хэрэгтэй. Ингэж байж төвлөрлийг сааруулах бодлого цогцоороо хэрэгжинэ.
Монголын ипотекийн зээлийн тогтолцоо хэр эрүүл юм бэ? Зарим үед улстөржүүлсэн өнцгөөс тайлбарлах нь бий. Ингэснээрээ зээлийн тогтолцоог иргэдэд буруугаар ойлгуулах асуудал үүсдэг шүү дээ. Монголын ипотекийн корпораци зээлийн тогтолцоонд ямар үүрэгтэй юм бэ?
АНУ-д ч Монголын ипотекийн зээлийн тогтолцоотой төстэй бүтэц бий гэдгийг би түрүүн дурдсан. Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр яг юугаар дамжиж явагддаг юм бэ гэдгийг бид сайн бодох хэрэгтэй. Энэ хөтөлбөрт анх Монголбанкыг татан оруулсан. Одоог хүртэл төв банк энэ хөтөлбөрөөсөө гарч чадаагүй байна. Үүний гол шалтгаан нь ипотекийн зээлийн хүү нь яг зах зээлийн зарчмаараа ажиллаж чадахгүй байгаатай холбоотой.
Энд нэг зүйлийг онцгойлж хэлэх хэрэгтэй. Хэрвээ Монголын ипотекийн корпораци /МИК/ гэдэг байгууллага өнөөдөр байгаагүй бол Ипотекийн зээлүүдийг банкуудаас хэн худалдан авах вэ, цааш бонд болгож хэн арилжаалах вэ, эргэн төлөлтөөр зээл дахин санхүүжигдэх нөхцөлийг хэн хангах вэ гээд олон асуудал нэлээн бүрхэг, эргэлзээтэй болж ирэх байсан. Өнөөдөр банкууд дээр олгогдсон зээлийн багцуудыг МИК худалдаж аваад, түүнийгээ цааш нь багцалж бонд болгох замаар ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн санхүүгийн эргэлтийг нь хангаж байдаг. Хөтөлбөр цааш үргэлжлэх нөхцөл боломж дээр нь томоохон дэмжлэг, нөлөөг үзүүлж байна гэсэн үг.
“МОНГОЛЫН ИПОТЕКИЙН КОРПОРАЦИЙН ҮР ШИМИЙГ БИД ЦАР ТАХЛЫН ҮЕД ТОДООР ХАРЛАА"
Ер нь олон нийтийн дунд буруу зөрүү ойлголтууд яригддаг. Монголбанкнаас бага хүүтэй мөнгө гаргаж ирээд, дундаас МИК хураамж авч, хумслаад суудаг гэх ташаа ойлголт бий.
Ипотекийн зээл гэдэг өөрөө эрсдэлтэй. Тиймээс зээл олгож байгаа л бол тодорхой хэмжээний эрсдэлийн сан үүсгэх ёстой. Цаашид тогтвортой ажиллах ёстой, үйл ажиллагааны зардал гээд гээд олон зүйл байдаг. Хүү хэт өндөр байна гэж шүүмжилдэг. Гэтэл өнөөдөр Монголын улстөр, эдийн засгийн ийм орчинд ипотекийн зээлийн хүү үүнээс бага байх боломж бололцоо багатай. Харин санхүүгийн зах зээлийн хүүг бууруулъя гэж байгаа бол эдийн засаг нийгмийнхээ нөхцөлийг сайжруулах ёстой. Тэгэхээр “МИК муу ажиллаж байна. Дундаас нь мөнгө авч байна уу гэх хардлага, цаашлаад хүү их байна” гэдэг улстөрчдийн мэдэгдлүүд нь санхүүгийн зах зээл санхүүгийн үйл ажиллагааны ар дахь процессыг төдийлөн гадарладаггүй хүмүүсийн өнгөц мэдээлэл, хоосон хардлага гэж ойлгож болно. Ипотекийн зээлийн тогтолцоо оршин байхын тулд Монголын ипотекийн корпораци , түүнтэй төстэй байгуулага заавал байх ёстой гэж болно.
Монголын ипотекийн корпораци /МИК/ эрсдэлийн сан үүсгэж явдаг. Үүний ач холбогдол нь юу байна вэ?
Эрсдэлийг даах сан байх нь гарцаагүй. Үүний хажуугаар энэ байгууллагын үйл ажиллагааны зардал ч бий. МИК аливаа эрсдэлээ даах сантай байсны үр шимийг бид “Ковид”-ийн үеэр хүртлээ шүү дээ. 2020-2022 онд нийт 5 удаагийн шийдвэрээр 3,5 их наяд төгрөгийн зээлийн төлөлтийг хойшлуулсан. Тэгвэл үүнийг Монголын ипотекийн корпораци өөр дээр нь бий болсон эрсдэлийн сангаасаа хааж, энэ хугацаанд ипотекийн зээл цаашаа тодорхой хэмжээнд олгогдох нөхцөлийг хангасан болов уу гэж би харж байна. Өөрөөр хэлбэл, МИК байсан учраас, эрсдэлийн сан байсан учраас иргэдэд боломж олгож чадсан. Улмаар, зээл цааш хэвийн үргэлжилсэн. Энэ санхүүгийн зах зээлийн өөрийнх нь онцлог, санхүүгийн үйл ажиллагааны процедурыг улстөрчид мэдэхгүй байгаагаасаа бодоод иргэдийг төөрөгдүүлэх, өөрсдөө ч гэсэн харьцангуй худал мэдээлэл түгээх асуудал зөндөө байна гэж хараад байна л даа.
ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛ БОЛ ИРГЭНДЭЭ ӨГӨӨЖТЭЙ, ХОЖИЛТОЙ ХӨТӨЛБӨР. УЧИР НЬ…
“Ипотекийн зээлд хамрагдахад 15-20 жилийн хугацаанд байрныхаа үнийг хэд дахин нугалж төлж байна. Энэ бол луйврын систем” гэх иргэдийн бухимдал шүүмжлэл байдаг шүү дээ. Та ипотекийн зээлээр орон сууц худалдаж авч байгаа нь хувь хүндээ ямар өгөөжтэй юм бэ гэдэг талаар ярьж өгөөч. Бид алдаад байна уу, оноод байна уу гэдгийг энгийнээр тайлбарлавал?
Түүх ярихад, 2013 онд энэ зээл анх гарахад би хувьдаа бол тодорхой хэмжээний эсрэг байр суурьтай байсан хүмүүсийн нэг. Учир нь зах зээлийн хүүгээс доогуур зохиомол хүүтэй, шууд бус татаастай ийм хөтөлбөр хэрэгжүүлэх буруу гэж үзэж байсан. Харин одоо энэ хөтөлбөр нийгэмд хүлээлт бий болгосон, банк санхүүгийн зах зээлд ч гэсэн томоохон байр суурийг эзэлдэг, 100 гаруй мянган хүний амьдралыг сайжруулсан томоохон төсөл болж хувирлаа л даа. Тийм учираас үүнийг одоо зогсоох тухай асуудал ярих ямар ч боломжгүй. Гол нь, яаж сайжруулж, цааш нь үргэлжлүүлэх вэ гэдэг л асуудал байгаа юм.
Ипотекийн зээл дээр нэг ийм зүйл яригддаг. “100 сая төгрөгийн зээл авчхаад 200 болгож төлдөг” гэцгээдэг. Өнөөгийн Монголын арилжааны хүүгээр бид нар 100 сая төгрөгийн зээлийг 20,30 жилийн хугацаанд авбал 3-4 нугалж төлөх болно. Нэрлэсэн дүнгээрээ ярьвал шүү дээ.
Би танаас сөрөг асуулт тавьж болох л юм. Хэрвээ та өнөөдөр хүнд 100 сая төгрөгөө зээлүүлсэн бол 20 жилийн дараа хэдэн төгрөг авахыг бодох вэ?
Нэгдүгээрт, ипотекийн зээл зах зээлийнхээс бага хүүтэй. 20 жилийн хугацаатай мөнгө зээлүүлж байгаа гэж бодоход 20 жилийн дотор мөнгөө буцааж авахдаа хүүгээ цувуулаад л авч байгаа санхүүгийн нэг байгууллага гэсэн үг. Энэ нь маш их давуу талтай бөгөөд бага хувьтай зээл гэж би хардаг. Монголын эдийн засгийн нөхцөлд шүү дээ. Хоёрдугаарт, өнөөдөр монголчуудын амьжиргааны төвшин хурдтай сайжрахгүй байгаагаас болоод төлбөрийн асуудал нь хөнгөрөхгүй байгаа нь иргэдийг хүнд байдалд оруулж байгаа юм.
10 жилийн өмнө буюу 2013 онд иргэд ипотекийн зээлдээ сард 500 000 төгрөг төлөхөд хүндрэлтэй байсан. Гэтэл яагаад 10 жил өнгөрчхөөд байхад Монголын иргэд ахиад 500-600 мянган төгрөг төлөхөд хүндрэлтэй хэвээрээ л байгаад байна вэ? Энэ нь Монголчуудын бодит орлого дорвитой нэмэгдэж чадаагүйтэй холбоотой. Тэгэхээр эндээс үүдээд иргэд маань үнэхээр бухимдалтай байгаа нь аргагүй.
Мөнгөний үнэ цэн гэж бид санхүү дээр ярьдаг л даа. Та өнөөдөр орон сууцаа авчхаад ирээдүйд мөнгөө төлж байгаа учраас инфляц танд эерэг нөлөө авчирна. Таны төлж байгаа төлбөр тогтмол байгаа учир төлбөрийн хувьд иргэндээ харьцангуй эерэг нөлөөлдөг. Гэхдээ ипотекийн зээл иргэнд 100% таатай хөтөлбөр гэж би бол хэлж чадахгүй. Учир нь иргэд урьдчилгаа төлбөрөө төлөхөд хүнд байна. Ингэснээрээ ипотекийн зээлийн талаарх сөрөг яриаг нийгэм хүлээж авах суурь бодчихоод байна.
Түүнээс биш, санхүү эдийн засгийн тооцоллынхоо хүрээнд харвал зарим талаараа иргэн дээр нэлээд эерэг үр дүнтэй зээл. Өнөөдөр бид нар зах зээлийн доод хүү дунджаар 15-16 хувь байхад 6 хувийн хүүтэйгээр орон сууцны зээл авна гэдэг хүндээ маш их ээлтэй. Хоёрдугаарт, ханшийн уналт зэргээ тооцоод үзэхэд авсан зээлээ 20 жил төлнө гэдэг мөн л иргэндээ л хожилтой зүйл юм.
0
0
0
0
0
0
0
0
