Орон сууц худалдаж авахдаа “талх” мэт хайнга хандаж болохгүй

Бид өдөр тутамдаа талх, өндөгнөөс авхуулаад хүнсний зүйлс, цаашлаад ямар нэгэн зүйлийг худалдаж авдаг. Энэ төрлийн худалдан авалт бол өдөр тутамдаа л хийдэг энгийн зүйлүүд юм. Тэгвэл бид орон сууц худалдаж авах асуудалтай өдөр бүр нүүр тулаад байдаггүй билээ. Мэдээж амьдралын хамгийн том үл хөдлөх хөрөнгийн баталгаа бол бидний тав тухтай амьдран, оршин суух байр орон сууц. Харин үүнийг худалдаж авахын тулд цаг хугацаа, хөдөлмөр зүтгэл, сэтгэл зүрхээ зориулан ажилладаг билээ. Хамгийн гол нь хүн өөрийнхөө амьдралд эдийн засгийн эргэлтэд оруулах хамгийн том баталгаа болсон байр орон сууц худалдаж авахдаа, өдөр тутамдаа худалдаж авдаг “талх” мэт хөнгөн хийсвэр, хайхрамжгүй, сэтгэл хөдлөлөөр хандахгүй байхыг хууль зүйн мэргэжлийн байгууллагынхан зөвлөж бас сэрэмжлүүлж байна.

Орон сууц худалдах, худалдан авахтай холбоотой энэ төрлийн хохирсон, бусдыг хохироосон хэргийн зөвхөн сүүлийн 10 жилийн тоо статистикийг аваад үзье.

Сүүлийн 10 жилийн хугацаад дээрх төрлийн 700 гаруй хэрэг бүртгэгдэж, 44.1 тэрбум төгрөгийн хохирлыг иргэд амсаад байгаа ажээ.

Энэ төрлийн хэрэг 2013 оноос эрчимжиж эхэлснийг хууль зүйн салбарын мэргэжилтнүүд онцолж байна. Сүүлийн нэгхэн жилийн хугацаанд буюу 2024 оны нэгдүгээр улирлын байдлаар авч үзэхэд дээрх төрлийн 14 хэргийн улмаас 50,1 тэрбум төгрөгийн хохирлыг иргэдэд учруулжээ. Сүүлийн үед энэ төрлийн хэрэг улам даамжирч, аргаа нарийсган 1 айлын орон сууцыг 20-30 этгээдэд худалдан, зараад ор мөргүй зугатан алга болж буйг мэргэжлийн байгууллагаас сэрэмжүүлж байна.

Дээрх төрлийн хэргийг хохирогч болоод буй иргэн Ч-д тохиолдсон бодит явдлаар жишээ аван та бүхэндээ байр, орон сууц худалдах, худалдан авахтай холбоотой асуудалд хариуцлагатай, нухацтай, ултай суурьтай хандахыг зөвлөж байна.

Иргэн Ч 2019 оны 10 дугаар сард үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын байгууллага болох Remax компанийн агент буюу зуучлагчаар дамжуулан БЗД-ийн 16 дугаар хороонд баригдаж буй “Эрчим арт” ХХК-ийн хоёр орц бүхий айлын орон сууцанд захиалга өгөн, гэрээгээ байгуулж урьдчилгаа 40 сая төгрөгийг төлжээ. Ингээд 6 дахь жилийнхээ нүүрийг үзэж буй иргэн Ч орон сууц ч байхгүй, урьдчилгаанд төлсөн мөнгө ч үгүй хохироод үлджээ. Бид түүнтэй холбогдож, сэрэмжлүүлэг болгох үүднээс цөөн хором ярилцсан ярилцлагаа та бүхэнд хүргэж байна.

-Сайн байна уу? Анх хэдэн онд орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээгээ байгуулсан бэ? Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын компаниар дамжуулан гэрээгээ байгуулсан гэсэн үү?

-Сайн байна уу? Миний хувьд 2019 оны 10 дугаар сард “Эрчим арт” ХХК хэмээх компани байсан. Одоо 6 дахь жил рүүгээ орж байна. Яг л бахь байдгаараа мөнгө байдаггүй, байр байдаггүй. Яах учраа ч олдоггүй байж байна. Заавал шүүх, цагдаад гомдол гаргаад л тухайн байгууллагад хандсанаар бас л багагүй цаг хугацаа шаардана. Нэлээд юм болж байж мөнгөө олж авах ч уу, үгүй ч юмуу мэдэхгүй. Бас судлаад үзэхээр маш бүрхэг л юм байна билээ. Одоо нөхцөл байдал хэцүү л байна даа.

Тухайн орон сууцны хувьд бол ер нь нэлээд барьчихсан байсан. Ашиглалтад орох нэлээд дөхчихсөн, намайг анх захиалга өгөхөд хоёр сарын дараа ашиглалтанд орно гэж байлаа. Хамгийн гол нь би Ремакс гэдэг үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын байгууллагаар зуучлуулсан. Ингээд агентууд зуучилж байгаа болохоор асуудалгүй байхаа гээд ойлгоод итгэчихсэн байсан. Тийм итгэсэн ойлголт анхнаасаа төрчихсөн байлаа.

Ер нь бол агентуудад хэт итгэх дэмий юм байна билээ. Одоо би бол шударга л хэлье.

Үл хөрөнгийн зуучлагч агент гээд ороод ирэхээр тэр болгон зөв биш. Зарим агентууд бол ерөөсөө мөнгө л байвал, мөнгө л авч байвал тэр орон сууц ашиглалтанд орно уу, орохгүй байна уу хамаагүй юм байна. Би бол сүүлд тэгэж ойлгосон.

Иргэн Ч: Энэ барилгын компаниуд хуулийн тэр нэг том цоорхойг олж харчихаад, маш олон иргэдийг хохироож байна

-Анх орон сууц худалдаж авахдаа урьдчилгаанд хэдэн төгрөг төлсөн бэ? Тухайн гэрээ байгуулсан барилгын компаниас ямар тайлбар өгдөг, мөн одоо холбоотой байгаа юу?

-Би анх орон сууцаа захиалахдаа 40 сая төгрөгийг урьдчилгаанд өгчихсөн. Тэгээд зургаан жилийн өмнөх 40 сая, одооны 40 сая шал өөр шүү дээ. Би бол мөнгөө л авъя гээд байгаа. Мөнгөө бүрэн бүтэн авсан ч гэсэн тэр зургаан жилийн өмнөх 40 сая биш болохоор ер нь хохироод л үлдэж байна даа. Нэг хүнд ямар ч хүүгүй, зүгээр л ингээд мөнгөө өгчихсөн. Сайн мэдэхгүй л байна, би яг үнэндээ мөнгөө авах эсэхээ ч мэдэхгүй байна.

“Эрчим арт” компанийн захирал Цэцэгээ гэж хүнтэй анх уулзаж гэрээ хийсэн. Тэр хүн бол, өө миний дүү асуудал байхгүй, манайх бол барилгаа цаг тухайд нь тогтмол ашиглалтанд оруулж байсан гээд л сайхан худлаа ярьсан байгаа юм. Тэгээд л хулхин дэр цэцэг ургуулаад л захиалга авсан. Тэр Цэцэгээ гэж хүнтэй эхлээд холбоо бариад байр сууцаа асуудаг байлаа. Тэр хүн намайг блок хийгээд алга болчихсон. Би тэр хүнийг хулхидаад луйвардаад байгаа биш яагаад ч намайг блок хийчихсэн юм.

Тэгээд нөхрийнх нь утасны дугаарыг олж аваад, сүүлийн 5 жил холбоотой байж байгаад тэр хүн сүүлдээ утсаа ч авахаа байчихсан. Сүүлдээ би тэдгээр хүмүүсийг муриад алга болчихлоо л гэж ойлгож байна.

Энэ орон сууц өөрөө нэлээд асуудалтай. Одоо тэр “Эрчим арт” гэж энэ компани сүүлд бас нэг “Хатан цамхаг” хэмээх компани нэмж оруулаад хамтарч барих гээд байгаа юмуу, бүү мэд.

-Нэг айлын орон сууцыг өөр олон хүнд давхардуулан зарсан гэсэн мэдээлэл байна. Таны гэрээ байгуулсан орон сууцан дээр ийм асуудал бий юу?

-Хамгийн ноцтой асуудал энэ болоод байна. Юу вэ гэвэл 3-4 айлд тухайн орон сууцыг давхардуулаад зарчихсан байгаа юм.

Юу болоод байгааг ойлгохоо байсан. Сүүлдээ тэр хүмүүс би ингэж захиалаад, би ингэж захиалсан гээд л баахан хүн гарч ирээд байгаа. Тухайлбал, 150 айлын орон сууц байлаа гэхэд 400-500 хүнээс захиалга давхардуулаад авчихсан байгаа юм. Тэр олон хүнээс мөнгө авчихсан бол барилга нь ядаж баригдаад дуусмаар юм.

Барилга нь баригдаж байгаа юм байхгүй, мөнгө нь хааччихсан юм бүү мэд. Миний нүдэн баримжаагаар хамгийн сүүлд очиж харахад 80-90 хувьтай болчихсон байсан. Лифт дутуу, орцны бүх л засал чимэглэл болчихсон. Айлд юу л байдаг паркетан шал, ванн, угаалтуур бүгдийг нь л айл айлд нь оруулаад тавьчихсан, дотор засал л үлдчихсэн байсан. Одоо лифтний ажил л үлдчихсэн би бол тэгэж ойлгож байгаа.

-Таны хувьд анх гэрээгээ байгуулахдаа доторх зүйл заалт бүрээр нь сайтар ойлгож, уншиж, судалгаатай хандсан уу?

-Гэрээний хувьд тухайн үед би уншаад хийхэд 10 сард хийсэн гэрээ, 12 сард ашиглалтанд орно гэсэн л гэрээ бий. Би гэрээгээ хийхдээ бас өөрөө алдсан байгаа юм. Сүүлд гэрээгээ дахин уншиж үзэхэд тэр гэрээн дээр алданги гэж юм байгаагүй. Ер нь бол удна гэдгээ анхнаасаа тэр хүмүүс мэдэж л гэрээ хийсэн юм билээ. Би бол тэрийг анзаараагүй, тэр миний алдаа болсон байна билээ.

Орон сууц худалдаж авч буй хүмүүст хандаж хэлэхэд алданги гэж зүйл заалт гэрээн дээр байна уу, байхгүй юу гэдгийг сайн анзаарч, уншиж судалж, хараарай гэж хэлж сэрэмжлүүлж байна.

Орон сууц худалдах, худалдан авахдаа гэрээний зүйл заалтаа нэг бүрчлэн уншиж, судлах нь чухал

“Алтаргана” хууль зүйн товчооны захирал Б.Агар-Эрдэнэ: Орон сууц худалдаж авах гэрээн дотор хугацаандаа ашиглалтанд орохгүй бол барилгын компани иргэн буюу захиалагчид сарын 1,3 хувиар алданги тооцож, бодож олгох ёстой гэсэн зүйл заалт байгаа эсэхийг заавал шалгахыг зөвлөе.

-Сайн байна уу? Танай хуулийн фирм дээр орон сууц худалдах, худалдаж авахтай холбоотой иргэний гомдлын хэрэг ямар байдалтай ирдэг вэ?

-Улаанбаатар хотод орон сууц худалдаж авч буй иргэдийн зүгээс захиалга өгсөн орон сууц нь хугацаандаа ашиглалтад орохгүй байна, мкв-ын зөрүүтэй байна, ашиглалтад орсны дараа өвлийн улиралд дулааны хувьд тохиромжгүй, бас агаар сэлгэлтийн хувьд асуудалтай байна гэх мэтчилэн олон асуудлуудыг ярьж ирдэг.

Энэ дотроо хамгийн хүндрэлтэй асуудлуудын нэг нь тухайн орон  сууц ашиглалтад орохоосоо даруй хоёр жил хойшилсон, мөн дээрээс нь тухайн ашиглалтад оруулах эрх бүхий этгээдээс худалдаж аваагүйн улмаас туслан гүйцэтгэгч компаниас тухайн байрыг авах тохиролцоо, гэрээ хийгээд, яг өөрийнхөө нэр дээр тухайн гэрчилгээ болон эзэмшлийг олж авч чадахгүй байх гэсэн ийм асуудлууд их байна. Эдгээр асуудлуудыг тоймлоод нэгтгээд үзэх юм бол иргэдийн зүгээс орон сууц худалдаж авахдаа хэд хэдэн зүйл дээр зайлшгүй анхаарах шаардлагатай.

Хохирогч нарын зүгээс зарим нь эрүүгийн гэмт хэргийн залилан мэхлэх гэмт хэргийн хохирогч байж болзошгүй шинж чанартай байдаг. Зарим нь бол иргэний хуульд заасан гэрээний үүргийн хохирогч нар болчих магадлал бүхий хоёр төрлийн хохирогч нар бий. Үүнээс хамгийн гол нь иргэд орон сууц худалдаж авахдаа хоёр төрлийн гэрээ байгуулдаг гэдгийг ойлгох хэрэгтэй.

• Бэлэн болсон, үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гарсан байгаа орон сууцан дээр бол Иргэний хуулийн 243.1-т заасан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулаад, тухайн худалдах, худалдан авах гэрээгээ нотариатаар баталгаажуулан байгуулж, шилжүүлж авснаар тухайн “өмчлөх эрх” танд нээгдэнэ гэдгийг анхаарах хэрэгтэй.
• Хоёрдугаарт нь ашиглалтад ороогүй байгаа, бэлэн болоогүй хүлээгдэж буй барилга дээр урьдчилсан төлбөр тооцоо нь мкв-ын үнэ нь харьцангуй хямд байдаг учраас захиалан бариулах гэрээ байгуулаад, орон сууцыг өөрийнхөө эзэмшил, ашиглалт, өмчлөлдөө авч байгаа. Энэ тохиолдолд тухайн орон сууцыг яг ашиглалтад оруулах үндсэн захиалагч компани, барилгын компани мөн үү үгүй юу гэдгийг 1-рт тодорхойлох хэрэгтэй.
• Гуравдугаарт тухайн орон сууцыг туслан гүйцэтгэгч компаниас авч буй тохиолдолд гурван талт гэрээ буюу эрх шилжүүлэх гэрээг зайлшгүй хийх ёстой.
• Дөрөвдүгээрт тухайн эрх шилжүүлэх гэрээний үндсэн дээр танд туслан гүйцэтгэгч компани орон сууцыг шилжүүлж буй тохиолдолд тухайн туслан гүйцэтгэгч компани нь үндсэн барилга байгууламжийг барьж байгаа барилгын компанидаа гүйцэтгэх ёстой үүргээ гүйцэтгэсэн юмуу гэдгийг нь буюу одоо тооцоо нийлсэн актыг нь үндэслэж, дүн шинжилгээ хийж, тус орон сууцыг өөртөө яг хууль ёсны дагуу олж авч чадах юм байна гэдэг зүйлийг мэдэх хэрэгтэй.

-Иргэд хууль зүйн мэдлэгээ сайн дээшлүүлэх, эсвэл эхний ээлжинд энэ төрлийн худалдан авалт хийхдээ мэргэжлийн хууль зүйн байгууллагад заавал хандах шаардлагатай болов уу?

-Иргэн таны барилгыг захиалсан байгаа барилгын компани нь санхүү төсвийн хувьд болон гүйцэтгэлийн хувьд мөн нөөцийн хувьд тухайн барилгыг хугацаандаа зүй ёсны дагуу барилгын норм ба дүрэм болон барилгын тухай хуульд заасан дагуу ашиглалтад оруулах чадвар чадамжтай юу гэдгийг анхан шатны байдлаар харгалзаж үзэх зайлшгүй шаардлага үүсч байдаг. Иймд:

-Мэргэжлийн байгууллага буюу хуульчаас зөвлөгөө мэдээлэл сайтар авах

-Судалгаа шинжилгээг маш сайн хийх, тодруулбал тухайн компани нэн тэргүүнд гэрээний үүргээ 100 хувь биелүүлж чадах чадамжтай байна уу

-Тухайн орон сууц барьж буй барилгын компаниудын өмнөх түүхэн мэдээллийг сайтар судлах

-Улсын бүртгэлд худалдан авч буй орон сууцаа заавал бүртгүүлэх шаардлагатай

-Тухайн байрыг давхар өөр хүнд худалдсан байна уу үгүй юу гэдгийг сайн судалж, тандалт судалгаа хийх

-Гэрээгээ сайн ойлгож унших зэргийг нягтлан мөрдсөний үр дүнд худалдан авалтаа хийх нь чухал байна.

-Танай байгууллагад энэ төрлийн хэрэгт хохирсон иргэд хандвал хохирлоо барагдуулах боломж хэр байдаг вэ?

-Манай байгууллагад орон сууц худалдаж авахдаа хуульчаас зөвлөгөө мэдээлэл аваад орон сууцандаа амьдарч буй амжилттай гэрээ байгуулсан хүмүүс ч байдаг л даа. Эндээс тодотгоод хэлэхэд иргэд буюу тухайн гэрээлэгч этгээд маань 1-рт гэрээний үүргээ зохистой биелүүлэх боломжтой юу гэдгийг нь зайлшгүй шалгасан байх ёстой. Гэрээгээр халхавчилсан залилан мэхлэх гэмт хэрэг байдаг. Энэ төрлийн ял шийтгэлийг шүүх болон цагдаа, прокурорын байгууллагуудас оноодог.

Иргэд гэрээ байгуулахдаа хамгийн наад зах нь тухайн гэрээний үүргээ гүйцэтгэгч тал буюу барилгын компани зөрчсөн тохиолдолд захиалагч этгээд буюу иргэн та тухайн гүйцэтгэгчээс ямар төрлийн хариуцлага нэхэх боломжтой вэ гэдгийг гэрээн дээрээ тусгуулах хэрэгтэй. Энгийн үг хэллэгээр бол алдангийг тооцдог байх хэрэгтэй.

1 сар, 1 өдөр, 1 жил барилга хугацаандаа ашиглалтад ороогүй байгаа тохиолдолд нэг өдөрт оногдох алдангийн хэмжээ хэд байх ёстой вэ? гэдгийг харилцан тохиролцож, зайлшгүй тусгуулах ёстой. Монгол Улсын иргэний хуульд заасны дагуу алдангийн хэмжээг хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиар боддог. Тэгэхэд зарим барилгын компаниудын гэрээг ажиглаад харахад зарим нэг үйлчлүүлэгчийнхээ шүүхэд нэхэмжлэл гаргах гэж буй нэхэмжлэхийн шаардлагыг нь харахаар нэг өдрийн алдангийн хэмжээ нь хэт бага доогуур байдаг. Тухайн хэмжээг нь жилээр нь, зургаан сараар нь, үүргээ гүйцэтгээгүй хугацаагаар нь бодож тооцоолохоор бас бага хариуцлага орж ирдэг. Хариуцлагын арга хэмжээ буюу ядаж алдангийн хэмжээг гэрээнд заасан байх хэрэгтэй.

Иргэдийн өөрсдийнх нь субъектив хандлага буюу тухайн орон сууцыг худалдаж авахдаа эрх зүйн анхан шатны зөвлөгөө мэдээлэл тусламжийг авахгүй байгаа нь өөрөө эргээд цаг хугацаа болон хөрөнгө мөнгөөрөө хохирох эрсдэлийг дагуулж байна.

Байр, орон сууц худалдаж авахдаа мэргэжлийн байгууллагаас зөвлөгөө мэдээлэл авч, сайтар тандалт судалгаа хийх шаардлагатай

-Иргэдэд хандаад та мэргэжлийн хууль зүйн үүднээс зөвлөгөө сэрэмжлүүлэг өгвөл?

-Иргэддээ болон үзэгчиддээ сэрэмжлүүлэг байдлаар эцэст нь дүгнээд мэдээлэл хүргэхэд:

Иргэн та өөрийн орон сууцаа худалдаж авахдаа мөнгө гэдэг бол хөдөлмөр, хүч, цаг хугацаа маш олон зүйлсийг өөрөөсөө гаргаж бий болгодог учраас тухайн эдийн засгийн эргэлтэнд оруулж буй хөрөнгөд хандахдаа хэнд гаргаж байгаа, ямар байгууллагад юм бэ, энэ байгууллага нь өөрөө тогтвортой үйл ажиллагаа явуулж чадах юм уу? гэдгийг анхан шатны байдлаар харгалзан үздэг. Мөн түргэн шуурхай, хөнгөн шийдвэр гаргахгүй байхыг хичээгээрэй гэж сэрэмжлүүлье. Мөн мэргэжлийн хуулийн байгууллагаас зөвлөгөө авах нь танд ирээдүйд гарах эрсдэлээс сэргийлэх том боломжийг олгож буй явдал юм.

Ярилцсанд баярлалаа.